Guide complet sur le Diagnostic Technique Global : obligation, contenu, réalisation, plan pluriannuel, utilisation, DTG et vente.
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un audit complet de l'état de la copropriété, instauré par la loi ALUR en 2014. Il dresse un état des lieux précis de l'immeuble et propose un plan de travaux sur 10 ans, permettant ainsi d'anticiper les dépenses et d'améliorer la gestion patrimoniale.
L'obligation de réaliser un DTG varie selon les situations.
Le diagnostic est obligatoire dans trois cas : mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans (dans les 3 ans), copropriété faisant l'objet d'un plan de sauvegarde, copropriété en procédure d'insalubrité. Dans ces situations, le syndic doit inscrire le DTG à l'ordre du jour de l'AG.
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Pour les autres copropriétés, le DTG reste facultatif mais fortement conseillé : immeubles de plus de 10 ans sans DTG récent, copropriétés envisageant des travaux importants, immeubles présentant des désordres visibles, avant toute opération de rénovation énergétique. Le DTG devient un outil de pilotage stratégique.
Même si la loi n'impose pas de renouvellement, il est judicieux de mettre à jour le DTG tous les 10 ans : l'état de l'immeuble évolue, de nouveaux désordres peuvent apparaître, la réglementation change (notamment énergétique). Un DTG actualisé permet d'ajuster le plan de travaux.
Le diagnostic comprend plusieurs volets obligatoires détaillant l'état de l'immeuble.
Inspection visuelle complète : gros œuvre (fondations, murs porteurs, planchers), couverture et étanchéité, façades et menuiseries extérieures, équipements collectifs (ascenseur, chauffage, VMC), parties communes intérieures (halls, escaliers). Le diagnostiqueur identifie les désordres visibles et évalue leur gravité.
Analyse de la gestion et des finances : organisation du syndic et du conseil syndical, taux d'impayés et leur ancienneté, montant du fonds de travaux, contrats en cours (entretien, assurance), contentieux et procédures en cours. Cette analyse révèle la santé financière de la copropriété.